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よくある質問FAQ

売却編

売却前に準備することを教えてください。

まずは売り出す物件の情報を把握することが大切です。そのためには、所有不動産の詳細が記載された各種書類の整理が必要です。必要書類を確認することで、必然的に物件情報やアピールポイントも整理できます。

▼売却前に必要な主な書類▼

・登記済証(権利証)または登記識別情報

・購入時の不動産売買契約書

・間取り図面

・土地の測量図面

・購入時のパンフレット等

売却前にリフォームしたほうが良いですか?

買主様の要望がリフォーム内容と一致している場合は問題ありませんが、リフォームしても、リフォーム代金を売出価格にそのまま上乗せするできることは稀ですので、現状での売却を考えていただくことが多いです。ただし、物件があまりにも古かったり、汚れが目立つような場合は、最低限のクリーニングやリフォームを行なうことで、早期に売却が決まることもありますので、ケースバイケースと言えるでしょう。

売出価格はどのように決まりますか?

販売物件周辺の売出事例や市場動向を基にした物件の特性や状況を加味した査定価格を参考に、売主様に決めて頂くケースが一般的です。希望価格と査定価格に大きな差がある場合は、再考の上、ご希望価格に近い売却計画をご提案いたします。

査定はどうやって行うのですか?

査定は大きく分けて「訪問査定(現地査定)」と「机上査定(簡易査定)」があります。机上査定では、市場の動向や周辺の売出事例、成約事例等の調査を踏まえ、おおよその査定額を概算でお伝えいたします。訪問査定は、実際に現地を訪問し、日当たりやお部屋の状況等、物件の状態を確認し査定を行うため、より具体的な売出価格を提示できます。まずは相場の把握からというお客さまには「机上査定」を、売却を急がれている場合や具体的にご売却をお考えのお客さまには「訪問査定」をおすすめしております。

査定された金額で売り出さなければいけないのでしょうか?

査定価格は売出価格を決めるための参考価格なので、必ず査定価格で売り出さなければならないということではありません。しかし、査定価格は、不動産取引のプロが客観的に評価した価格のため、売出希望価格が査定価格を大きく上回る金額だと、売却までに時間がかかったりすることがありますので、よくご相談の上決められることをお勧めします。

不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいですか?

急いで売りたい時の方法としては、不動産業者による物件買い取りか、売出価格を相場より低くする方法の2つが考えられます。いずれも早期売却はできても、売却代金が相場よりも低くなる可能性が高まりますので、あらかじめ、最低売却価格の確認が必要です。

住みながら売却を進めることはできますか?

可能です。中古物件の場合、ほとんどの方が住みながら売却を進めるのが一般的です。その場合は、賃貸借条件を引き継ぐことを条件として販売を進めていきます。また、購入希望社の方が見学を希望された場合は、事前に連絡の上、お住まいを案内させていただくことがあります。

近所の人に売却するのを知られたくない場合、広告なしで売却することは可能ですか?

チラシなどの広告を使わず売却することは可能です。その場合は、弊社独自のネットワークを利用したご紹介や、興味のある方以外の目に触れにくいインターネットを使った広告など、状況に応じた販売活動を展開いたしますので、ご相談ください。

販売活動は主にどんな内容ですか?

弊社のネットワークを通じた顧客様へのご紹介や、ネットへの広告出稿、チラシ、情報誌への掲載、周辺住宅へのご紹介などを実施いたします。売主様のご希望がございましたら、その内容に沿った販売活動を採ることができますので、事前にご相談ください。

売却活動における広告費などの経費の負担はありますか?

基本的には広告費用は弊社にて負担するため、お客様ご自身で負担いただくことはありませんが、例外的に特別な広告を掲載する場合は実費をいただく場合がございます。その際にはご負担料金等、あらかじめご相談の上、出稿いたしますのでご安心ください。

売却を断念した場合も、仲介手数料は発生しますか?

仲介手数料は売買契約が成立することにより発生します。あくまで成功報酬ですので、事情があって売る事を断念しなければならなくなり、売買契約が成立しなかった場合はお支払いいただくことはございません。

不動産の売却時にかかる費用には何がありますか?

主に、仲介業者に支払う報酬の「仲介手数料」、所有権移転前に必要な住所変更や抵当権抹消などの手続きにかかる「抵当権の抹消費用」、譲渡所得税や住民税、契約書に貼付するの印紙税などの「税金」等が必要となりますが、個々の事情により、その他諸々の費用が生じることもありますので、売却前に担当者に確認するのがよいでしょう。

不動産が売却できた場合には確定申告が必要ですか?

家や土地などの不動産を売却した際の所得は「譲渡所得」と呼ばれ、その金額に対して「譲渡所得税」が掛かることになるため、不動産を売却した翌年に、確定申告する必要があります。また、売却によって損出が出た場合でも、税金の還付が受けられることもあるため、必ず確定申告をするようにしましょう。

購入希望の方が見学に来る前に準備しておいた方が良いことはありますか?

購入希望者の方に良い印象を持ってもらうことを念頭に、室内のクリーニングをおこないましょう。特にトイレやキッチン、洗面所といった水回りの清掃は清潔感のあるお部屋の印象に大きく関わるため、必ず行っておいた方が良いでしょう。また、訪問直前には室内の換気を行っておくことも大切です。

購入編

最寄り駅などからの徒歩時間はどのように決められているのですか?

不動産広告等に掲載されている徒歩所要時間は、「不動産の表示に関する公正競争規約」により定められており、その距離は道路に沿って測定した距離を基に計算され、80メートル毎に約1分と換算し、1分未満の端数は1分として切り上げて表示されています。

坪と平米はどのように計算すればよいのでしょうか?

1坪は畳2枚分の大きさとされ、およそ3.3平米となります。坪数=0.3025×平米数となりますので、覚えておくとよいでしょう。

物件を購入するためには何から始めたらよいのでしょう?

ネットや情報誌などを頼りにご自身でベストな物件を探すのと並行して、不動産仲介業者に物件探しを依頼するのが良いでしょう。ご自身で物件情報を探すのには限界がありますが、さまざまなネットワークを駆使して物件を探すだけでなく、プロの視点からのアドバイスを受けられるメリットもあります。

家を買う時期はいつがよいでしょうか?

いつどのタイミングで購入するのがベストなのかは、買主様によって異なります。強いて言うなら、地価が下がっている時が挙げられますが、結婚や出産といった人生の大きな節目や、お子様が小学生になる前後で購入されるケースが多く見受けられます。購入時期に関してもアドバイスさせていただきますので、お困りの際はお気軽にご相談ください。

収入に見合った住宅購入予算は、年収に対しどのくらいの割合がよいのでしょうか?

ご自身の収入に見合った購入予算は、一般的に年収の5倍~6倍が目安といわれています。仮に年収が500万円なら2,500万円が購入予算となる計算ですが、頭金や住宅ローン等が考慮されていないので、あらためて資金計画を立てる必要があります。頭金の他にも仲介手数料やローンの保証料、事務手数料、各種保険料など、様々な諸費用が必要となります。このような諸費用の額は物件により違いはありますが、概ね価格の10%前後と考えておくと良いでしょう。

仲介手数料はどのくらいかかりますか?

法令で定められている仲介手数料の上限(物件価格が400万円を越える場合)は、「物件価格の3%+6万円」とされ、この金額に消費税が加算されます。物件価格が200万円以内の場合は「物件価格の5%」、物件価格が200万円以上、400万円以下の場合は「物件価格の4%+2万円」で設定されています。

頭金はいくら用意したらいいの?

物件に対する担保評価が8割だったことから、頭金は物件価格の2割程度を用意すべきだと言われていますが、現在では物件価格の100%まで借りることができる住宅ローンも増え、頭金が0円でも物件を購入することができます。ただし、頭金がない場合は、月々の支払額が高くなり、総支払額が多くなります。逆に、物件価格の2割を頭金で用意すると、変動金利ローンの場合は「優遇金利」となり金利が低くなります。つまり、頭金の額よりも借入総額や毎月の返済額と収入のバランスが重要で、ローンの返済が無理なくできるように返済プランを計画することが必要でしょう。

戸建を購入するかマンションかどちらが良いのか悩んでいます

結論から先にお伝えすると、一戸建てにもマンションにもそれぞれメリットとデメリットがあります。例えば、金銭面で見ると、マンションよりも一戸建てのほうが価格が高くなってしまう傾向にありますが、マンションの場合は、管理費や修繕積立金、駐車場代等を長期的に支払う必要があるため、十年単位でランニングコストを考えると大きな違いが出てきます。また、資産価値の面を考えると、マンションの場合、築年数の経過にしたがって資産価値は下がってしまうのが通常です。ですので、生活の利便性を優先するのか、資産としての住まいを優先するかが最終的な判断ポイントとなるのかもしれません。ご家庭ごとのライフスタイルや優先順位を整理し、じっくり選択するのが大切です。

住宅ローンが借りられなかったどうなるの?

住宅ローンの審査内容については、金融機関ごとに審査基準が異なるため、承認基準を定めてお伝えすることができません。また、住宅ローンの申込みには、売買契約書と重要事項説明書が必要となりますので、契約後でなければ申込みすることできません。

そのため、万が一の場合を想定し、融資の承認が得られなかった場合には、売買契約を無条件で白紙にできることが特約として認められているか、事前に確認しておく必要があります。特約として認められていれば、売買契約が進んでいた場合でも、支払い済みの手付金に関しても全額返還されます。また、金融機関では「事前審査」もありますので、ローンに不安のある方は先に相談しておくのもおすすめです。

2つの金融機関から住宅ローンを借り入れすることはできますか?

金融機関は購入物件を担保にするため、万が一、債務者が返済不能となった場合に、2つめの抵当権者は資金回収ができなくなる恐れがあるため、原則、一つの物件に対し、一つの金融機関からしか借り入れするができません。

覚書とはどういうものですか?

不動産の契約などで、契約当事者間で合意した内容を具体的に明記し、署名捺印をしたもので、契約書の補足的な役割を果たすものを覚書といいます。基本的な契約事項を定めたものに基本契約書があり、その契約書に基づいてより細かい条件を覚書として詳細に定めているのが一般的です。

保証料とは何ですか?

保証料とは、失業や病気などで万が一返済が滞った時に、連帯保証人に代わり保証会社が肩代わりするための保険料金です。保証料は借入者の信用度や借入金額、返済期間で定められ、保証料は借入額と借入期間によって変わります。余裕があれば一括で支払ってしまったほうが、総額的には少なくて済みます。

金利にはどんな種類があるのか?

住宅ローンの金利タイプには、「固定金利型」「固定金利選択型」「変動金利型」があります。「固定金利型」は契約時点において借入期間中の金利が固定され、金利と返済額が一定になります。一般的に「変動金利型」より、金利が高めに設定されていることが多く見られますが、返済額や総返済額が固定されているので、金利上昇期でも影響を受けにくいというメリットがあります。

「固定金利選択型」は、借入期間の内、ある一定期間中の金利が固定されるタイプで、期間が短いほど当初の金利が低いというメリットがあります。

「変動金利型」は、通常1年に2回金利の見直しがあるため、金利変動の影響を大きく受けます。

ただし、多くの銀行では、返済額の改定は5年ごとと定め、改定後の返済額は改定前の1.25倍以上は上がらないというメリットもあります。金利の変動に対してなんらかの対策が取りにくい場合は「固定金利型」を、借入額が少ない場合や返済期間が短い場合は「変動金利型」が有効となります。

重要事項説明とはどんなものですか?

本契約前に買主に対し、宅地建物取引士が物件について宅地建物取引業法において定められた内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行うことをいいます。重要事項説明では、物件概要をはじめ、代金以外の支払いや清算金、損害賠償や違約金などの重要事項等、様々な規定が事細かく書面化されています。そのため、できる限り早めに準備してもらい、事前にチェックした上で、わからない点や疑問点をクリアにしてから契約することが大切です。

重要事項説明の際には何が必要ですか?

買主名義人の印鑑(ローンご利用の場合は実印)、手付金、印紙代、仲介手数料の半金、身分証明書が必要となります。手付金は現金か預金小切手か、事前振込みかを事前に確認し、支払う必要があります。身分証明書は、運転免許証やパスポートなど写真付の身分証が必要となります。印紙代は、売買金額によって異なるため、郵便局で事前に確認して購入しておきましょう。また、契約後にローンの申込みをする場合は、別途、収入証明や実印、住民票、印鑑証明書、健康保険証の写しも必要となります。

賃貸編

アパートとマンションの違いはなんでしょうか?

一般的には建物の構造によって分けられています。木造建築、または、軽量鉄骨造りで、階数が2~3階程度の物件をアパート、鉄筋コンクリート造で耐火構造を持ち、階数に制限を設けていない集合住宅をマンションと呼んでいます。マンションの場合、アパートに比べ強度があり、高層の物件が多く、遮音性・耐震性に優れているとされています。

部屋を見るのにもお金がかかることがありますか?

入居前に部屋の状態を確認する「内見」に費用が発生することはありません。不動産業者への報酬は契約が結ばれた時点で発生する成功報酬なので、費用が発生するのは、実際に入居が決まった際になります。

入居審査はどんなものですか?

入居審査とは、大家さんや不動産会社が、提出された住所、氏名、年齢、電話番号、勤務先、勤務年数、年収などの個人情報を基に、借主がその物件に入居しても問題がないかを審査することを言います。一般的には、借主と連帯保証人の家賃支払い能力や、借主が社会人の場合は、勤務先への在職状況等の確認が多いようです。

フリーターでも部屋を借りることはできますか?

フリーターでも一定の収入があれば、保証人を立てることで部屋を借りることができます。また、現在無職の場合でも、既に就職が決定済で、内定通知がある場合は問題なく借りることができます。

未成年だけど部屋を借りることはできますか?

未成年の場合、民法第4条の定めにより単独では賃貸契約ができません。本人が契約者になる際には、必ず親権者による同意書が必要になります。親権者の同意がなく契約した場合は、契約完了後でも契約を取り消されてしまうので、事前に親権者の同意を必ず得てから契約にのぞみましょう。ただし、すでに結婚している場合は、成年者とみなされるため、同意書なしでも通常の契約が可能です。

無職でも部屋を借りることはできますか?

無職の場合、契約できる可能性はかなり低いのが実情です。ですが、支払い能力があることを証明することができれば契約できるケースもあります。また、賃貸保証会社を使ったり、親権者が借主になったり、信頼のおける連帯保証人が付くことで入居可能な場合もありますが、いずれの場合もケースバイケースで、貸主と不動産会社の同意を得ることが必要です。

連帯保証人にはどういう役割がありますか?

連帯保証人は、賃貸契約において借主と連帯して、家賃の支払い等の債務を負うこととなり、債務者と同等の義務を負う保証人です。具体的には、借主が支払い義務を放棄した際に、たとえ借主に支払い能力があったとしても、連帯保証人がその請求に応じなければなりません。連帯保証人は通常、親権者や家族が請け負うことが多いですが、最近では連帯保証を請け負う賃貸保証会社も多くみられます。

火災保険には必ず加入しなければなりませんか?

賃貸住宅の火災保険は、「家財の火災保険」「個人賠償責任補償」「借家人賠償責任補償」の3つがセットになっているケースが多く、加入する事が義務付けられている場合がほとんどです。例えば借主が出火の原因をつくった場合、重大な過失がなければ損害賠償責任を負うことはありませんが、退去時の「原状回復義務」が課せられているため、火災保険に入っていなかった場合は、借主が多額の賠償を受ける可能性があります。掛け金もそれほど高額ではないため、万が一を考えると加入しておいた方が無難です。また、火災だけでなく水漏れ被害等が担保される保険もありますので、内容を確認の上、任意の場合でも加入する事をお勧めします。

ペットは飼えますか?

最近ではペットOKの物件も珍しくなくなってきましたが、ペットの飼育が契約上の禁止事項となっている場合は、無断で飼育する事はできません。契約違反の場合は損害賠償責任が発生し、補修費等の金銭を負担しなければならないケースもありますので、ペットを飼われたい場合は、事前に必ず相談するようにしてください。

ワンルームに二人で住むことはできますか?

通常ワンルームは単身者専用の物件として取り扱われていることが多く、二人以上で住むのは契約違反になることがほとんどです。しかし、中には前もって伝えることで、二人で入居できる物件もあるため、契約前に希望を伝えてみるのがよいでしょう。もし、事前の許可なく複数で住んでいることが分かった場合等は、契約違反として即時退去を求められることもありますので注意が必要です。

住んでる部屋を他人に又貸しすることはできますか?

契約者ではない第三者に部屋を又貸しする行為は「転貸」と呼ばれ、民法において禁止されています。そのため、たとえ契約書に無断転貸を禁止する記載がない場合でも、貸主に無断で転貸することは、重大な契約違反として解除事由に該当します。

鍵をなくした場合はどうしたらいいですか?

まずはすぐに管理会社と家主に連絡しましょう。予備の鍵を管理会社が管理している場合も多く、持ち合わせてない場合でも、管理会社が合い鍵を入手してくれるはずです。連絡なく自己判断で鍵業者を呼んで交換してしまった場合等は、家主との間で思わぬトラブルに発展することも考えられますので、まずは家主と管理会社に相談することをお勧めします。

水漏れさせた場合、補修費は自己負担になりますか?

お風呂の水を出しっぱなしにしていたり、排水ホースの管理不足で水漏れさせた場合など、借主が原因で水漏れを起こした場合は補修費用は自己負担となります(補修費用のみならず、階下への被害が発生した場合などは賠償責任が発生します)。逆に、給排水管の異常や蛇口の劣化等、設備本体部分の損傷が原因の場合は、貸主の負担となることが多く、補修の費用負担先は水漏れの原因によると考えるとよいでしょう。万が一のためにも、損害保険には加入しておくことをお勧めいたします。

契約期間中でも解約はできますか?

契約期間の途中でも解約・退去することは可能ですが、賃貸契約書に記されている「解約予告期間」を守って申し出るようにしましょう。解約予告期間とはその期間より前に退去の意志を家主に伝えれば、違約金なしに解約できる期間です。法律では上限3か月と定められており、家主がその範囲内で具体的な期間を設定しています。例えば解約予告期間が3ヶ月で、退去の1ヶ月前に申し出た場合は、家賃2ヶ月分の補償が発生します。解約予告期間は賃貸契約書に記載されているので、退去の意向が固まった時点で必ず確認するようにしましょう。

隣人の騒音が酷い場合はどう対処すればよいですか?

受忍限度を越すような生活音(テレビの音やドアの開閉音、歩く音等)も騒音といえますが、音の感じ方が人によって異なることもあるため、どこまでを騒音と断定するかは判断が難しい場合があります。まずは、隣人との間でトラブルが発生した場合は、必ず管理会社を通して苦情を訴えるようにしましょう。管理会社に騒音の被害を伝え、どのように対処するのか、いつまでに対応してくれるのかを聞いて、その後の経過みるようにしてください。それでも効果がない場合は、賃貸契約書に則った上で、強制退去の要求ができる場合もあります。

お気軽にお問い合せください。

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